בחינה בדיני מתווכים במקרקעין – גירסא 1

רחלי וינון מכרו את דירת מגוריהם. עורך הדין המייצג את הקונים בעיסקה ביקש לקבל לידיו “אישורי העברה לטאבו” על מנת שיוכל לטפל ברישום הדירה על שם הקונים.

איזה מהמשפטים הבאים מתאר בצורה הנכונה ביותר את המסמכים שעורך הדין של הקונים ביקש מרחלי וינון?

רועי הינו הבעלים של דירה בקומה האחרונה בבית משותף. מידי שנה בעונת החורף מי הגשמים מחלחלים וגורמים לרטיבות מאסיבית מגג הבניין לשטח של דירתו של רועי. רועי פנה אל בעלי הדירות בבקשה לתקן את הרטיבות, אך פניו הושבו ריקם.

האם רועי יכול לחייב את הדיירים לתקן את הרטיבות שנגרמה לו?

סמדר רכשה דירה מקבלן ולצורך כך נטלה הלוואה מבנק. הבניין בו מצויה הדירה טרם נרשם כבית משותף וזכויותיה של סמדר מתנהלות בספרי החברה המשכנת. הבנק מעוניין לרשום שיעבוד על זכויותיה של סמדר בדירה.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

אביתר רכש דירה חדשה באזור יהודה ושומרון.

היכן יירשמו זכויותיו?

אלעד וערן רכשו מגרש וחתמו על הסכם שיתוף המסדיר את היחסים המשפטיים ביניהם ביחס למגרש. לאחר כשנתיים הסתכסכו אלעד וערן ואלעד מעוניין לפרק את השיתוף.

האם רשאי אלעד לדרוש כעת את פירוק השיתוף?

בעיסקת מקרקעין,

האם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה, גם כאשר המוכר לא חתם על בקשה לרישום להערת אזהרה בטאבו בגין העיסקה?

בגין מה מהבאים ניתן לגבות היטל השבחה?

שירן חתמה על טופס הזמנה לשירותי תיווך עם אבנר המתווך על מנת שימכור את דירתה. אבנר הציג את דירתה בפני בנו דניאל, והסכם מכר נחתם בין הצדדים.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

שרון וגדעון כרתו חוזה, שבמסגרתו רכש גדעון את דירתה של שרון. סוכם כי התמורה תשולם בחמישה תשלומים. שלושה תשלומים שולמו במועד. כשהגיע מועד התשלום הרביעי הודיע גדעון, כי הוא יאחר בתשלום.

חלף חודש וגדעון טרם ביצע את התשלום. בחוזה אין התייחסות לאיחור בתשלום. הניחו כי לא מדובר בהפרה יסודית של החוזה.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ?

פנינה רכשה מאברהם דירה שרשומה בטאבו, ובין השניים נכרת חוזה כדין. בזמן הרכישה, נסח הטאבו היה נקי מכל חוב ומשכנתא. פנינה רשמה הערת אזהרה לטובתה בטאבו. טרם השלמת העיסקה הוטל עיקול על הדירה על ידי נושה של אברהם.

האם העיקול פוגע בזכויותיה של פנינה?

גילה רכשה ממשה דירה בבית משותף, שאליה מוצמד מחסן. בחוזה המכר נקבע כי המכירה אינה חלה על המחסן, וכי המחסן יישאר בבעלות משה.

האם בחוזה מכר זה ניתן להפריד את המחסן מהבעלות על הדירה?

רחל ויעקב הם זוג נשוי שבבעלותם דירה המשמשת אותם למגורים. יעקב מכר את חלקו בדירה ליצחק ללא שהציע לרחל קודם לכן לרכוש את חלקו בדירה.

בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

יונה שכר חנות מישעיהו לתקופה של שלוש שנים, עם אופציה להארכה לשנה וחצי נוספות.

האם עיסקת השכירות חייבת להיות בכתב?

איציק ואפרת רכשו דירה. שווי הרכישה לפי החוזה היה 1.3 מיליון שקל. על הדירה רובצת משכנתא שיתרתה לסילוק בסך של 300,000 ש”ח. השמאי העריך את הדירה בסך של 900,000 ש”ח.

מהו שווי המכירה לצורכי מיסוי מקרקעין במקרה זה?

איזו מבין העבירות הבאות תגרור עונש מאסר למתווך במקרקעין?

יוסי הוא בעלים של נחלה במושב, הכוללת את חלקה א’ בה הוא מתגורר, ואת חלקה ב’, שבה הוא מגדל מילונים. יוסי מעוניין לבנות צימרים לאירוח כפרי בחלקה ב’.

האם יוסי רשאי לעשות כן?

בבית משותף המכיל 40 דירות (להלן: “הבניין”) הציעה המתווכת חני מספר דירות להשכרה. רז, המחפש לשכור דירת 4 חדרים, פנה לחני, אשר החתימה אותו על טופס הזמנת שירותי תיווך. בטופס ההזמנה נכתב כי קיימות מספר דירות בבניין במחיר וקומה משתנים. רז חתם על הטופס וחני לא מסרה לו עותק של טופס ההזמנה. לאחר התלבטות, רז הישהה את חיפושו. כעבור כשלושה חודשים שכר דירה אחרת בבניין, אליה הגיע ישירות דרך הבעלים אשר פרסם מודעה בפייסבוק.

עפ”י פסק דין ת”ק 12-09-41268 כהן נ ‘גולן, האם זכאית חני לעמלת תיווך?

רונית מעוניינת לרכוש דירה. בעת חיפושיה יצרה קשר עם איציק, מתווך במקרקעין. איציק פרסם דירה

למכירה. בעת הביקור בדירה חתמה רונית על הסכם הזמנת תיווך עם אפרת, שהיא מתווכת במשרדו של איציק.

שמה של אפרת ומספר ת.ז./רישיון תיווך לא הופיעו בהסכם. אפרת הראתה לרונית את הדירה. תוך כדי הביקור טענה אפרת כי המחיר המבוקש בגין הדירה הינו מיליון ש”ח. עוד נטען כי המפתחות לדירה ניתנו בבלעדיות

למשרד התיווך. רונית ביקשה מאפרת לדבר עם המוכר ולנסות להוריד את המחיר, אך אפרת סירבה וטענה כי

המחיר “קשיח”. רונית המשיכה לחפש דירה והקשר בין רונית למשרד התיווך לא התקיים יותר. לאחר כחודש

יצרה רונית קשר עם ליאור ממשרד תיווך אחר. ליאור הציג לרונית מספר דירות, ובין היתר גם את הדירה אותה ראתה עם אפרת. לאחר משא ומתן, ובעזרתו הרבה של ליאור, רכשה רונית את הדירה במחיר של 885,000 ש”ח.

המוכר מצידו טען כי הדירה לא הייתה מעולם בבלעדיות. רונית שילמה עמלת תיווך לליאור.

בנסיבות העניין ועל פי פסק דין תא”מ מספר 11/02/10272 ב.פ. הנשיא סוכנויות נדלן בע”מ נגד בקרמן ואח’,

האם זכאים איציק ואפרת לעמלת תיווך?

בעלים של מגרש מעוניין לבנות עליו בניין מעץ.

האם בנייה מעץ יכולה להיכלל תחת הגדרת ‘בניין’ לעניין תכנון ובנייה?

עליזה, אלמנה ואם לשני ילדים, מתגוררת בדמי מפתח בדירת מגורים (להלן: “הדירה”). לפני כשנה הכירה עליזה בן זוג, והוא עבר להתגורר עימה בדירה לפני 3 חודשים. למרבה הצער, נפטרה עליזה.

האם בן הזוג ייחשב כדייר מוגן בדירה?

משה רכש דירה מקבלן וביקש לתקן את מפרט הדירה.

מה נדרש כדי לתקן מפרט של דירה?

בקרקעות שבבעלות המדינה, מהי ההגדרה של “קרקע עירונית”?

מהו ״שימוש חורג״ בקרקע או בבניין?

משה הוא מתווך במקרקעין. משה צירף מיוזמתו את לקוחותיו למאגר בתשלום הקרוי “פרסום דירות מקומי”,ונתן להם הטבה של חודש ראשון רישום חינם למאגר. יוזמת הצירוף למאגר אינה מצוינת בהזמנת התיווך, או בכל חוזה אחר שמשה עורך עם לקוחותיו.

החל מהחודש השני נדרשים לקוחותיו של משה לשלם 100 ש”ח לחודש בגין הרישום למאגר.

האם משה רשאי לרשום את לקוחותיו למאגר זה בנסיבות המתוארות?

לאחר מותה של הגב’ לוי מונה לעזבונה מנהל עיזבון. העיזבון כולל דירת מגורים הרשומה במרשם המקרקעין.

כעת מנהל העיזבון רוצה למכור את הדירה.

מי מהבאים מוסמך למכור את הדירה?